作者: shacho (黃毛病毒..) 看板: MassTransit
標題: Re: 關於區段徵收
時間: 東吳機研站 Wed Apr 16 00:34:29 2003
※ 引述《yoten ( )》之銘言：
: 請解釋一下吧，謝謝 :p
區段徵收是政府取得土地的方式之一，也是重大公共建設常用的方式
高鐵全路線都是使用區段徵收與公地撥用，至於什麼是區段徵收呢？
政府取得土地的方式有：
1.協議價購
政府出面與土地所有權人協商並購買其土地
2.一般徵收
協商不成，可以依法按照當期土地公告現值為價額徵收之，若公告現值低於
毗鄰土地市價，縣市政府主管機關可斟酌加成徵收，但以四成為限
3.公地撥用
以無償撥用為原則，有償撥用為例外
4.市地重劃
參照平均地權條例第五十六條，各級主管機關得就左列地區報經上級主管機關
核准後辦理市地重劃：
一 新設都市地區之全部或一部，實施開發建設者。
二 舊都市地區為公共安全、公共衛生、公共交通或促進土地合理使用之
需要者。
三 都市土地開發新社區者。
四 經中央或省主管機關指定限期辦理者。
簡單來說，就是政府畫一大塊地，把裡面的街廓重新洗牌一次，調整成適合
都市發展的樣子，並興建必要之公共設施，神奇的是，市地重劃的精神是
「政府不出一毛錢！」為什麼呢？因為土地所有權人遲早會領到跟原本土地
差不多大小的地，而且因為重劃後的土地會漲價，基本上地主都很歡迎重劃
不過政府還是要從中抽一點土地出來，叫做「抵費地」，顧名思義就是
「抵充重劃費用的地」，比例為不超過重劃區45％為限，抵費地拿來作為該區
公共設施用地，剩下的政府拿來標售，來cover重劃費用，講了一大堆，基本上
市地重劃政府和民間是雙贏的，台灣這招也被外國人稱讚過..還被偷用
5.私人捐贈
這不用解釋了吧^^"
6.區段徵收
參照平均地權條例五十三條， 各級主管機關得就左列地區報經行政院核准後
施行區段徵收：
一 新設都市地區之全部或一部，實施開發建設者。
二 舊都市地區為公共安全、公共衛生、公共交通之需要或促進土地之合
理使用實施更新者。
三 都市土地開發新社區者。
四 農村社區為加強公共設施、改善公共衛生之需要、或配合農業發展之
規劃實施更新或開發新社區者。
看起來跟市地重劃的條件很像，要注意的是，區段徵收出發點多半是為了蓋
新東西，市地重劃只是把亂七八糟的地方重新洗牌，而區段徵收多半規模都很大
蓋新學校也常用區段徵收（台北大學拖到現在就是區段徵收典型的錯屎案例）
實施精神也不同，區段徵收後政府發還一半的土地作為「抵價地」，作為
「抵充補償土地所有權人價額的土地」，也就是說，本來政府要補償地主的錢
變成用土地來發還（因為區段徵收後土地也會漲），至於其他的土地，除了拿來
作為建設用地外，也有部分的土地規劃為住宅或商業區，由政府標售，標售所得
基本上是應該要大於區段徵收及公共建設成本的，不過問題就常常出現在這個
環節上，因為現在政府的建設在財務計畫上基本上是不能虧錢的，受委託的規劃
公司就想辦法東掰西扯，往往財務計畫都算的太過樂觀，只要景氣一壞就通通
仆街，台北大學現在一堆地標不出去，除了區位不好外，土地太貴也是原因，
沒辦法，因為一天的利息就要三百萬，政府不可能賠錢賣
同樣的問題也出現在高鐵，現在國內對於一般住宅的需求是處於萎縮狀態
可是高鐵就是寄望在區段徵收後標售場站附近的住宅或商業用地來賺錢，
逆向操作的結果..不用我解釋了吧？
其實也不能通通怪高鐵，畢竟規劃有很大的不確定性，現在日本也是很多
新設的地鐵場站附近商業區無人問津，畢竟景氣不好
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